Entenda como regularizar um imóvel herdado em 2025 passo a passo

Receber um imóvel como herança é um momento importante, mas também pode trazer dúvidas e responsabilidades legais. Regularizar um imóvel herdado em 2025 é essencial para garantir que o bem realmente passe a ser seu de forma segura e reconhecida perante a lei. Neste guia completo, você vai entender o passo a passo, os documentos necessários e os erros que devem ser evitados.

Por que é importante regularizar um imóvel herdado

Ao herdar um imóvel, o novo proprietário precisa formalizar a transferência da propriedade para o seu nome. Sem essa regularização, o imóvel continua registrado em nome do falecido, o que impede a venda, o financiamento e até mesmo o uso do bem como garantia.

Além disso, imóveis não regularizados podem gerar custos adicionais com impostos, multas e dificuldades futuras em processos de partilha ou inventário. Regularizar é, portanto, uma forma de proteger seu patrimônio e evitar disputas familiares.

Passo a passo para regularizar um imóvel herdado em 2025

1. Verifique se é necessário fazer inventário

O primeiro passo é identificar se o bem faz parte de uma herança que ainda não passou por inventário. Esse processo é obrigatório para a transmissão legal dos bens de uma pessoa falecida. Ele pode ser feito judicialmente ou extrajudicialmente (em cartório), dependendo da situação familiar.

Se todos os herdeiros forem maiores de idade, estiverem de acordo e não houver testamento, é possível fazer o inventário extrajudicial, que é mais rápido e menos custoso. Em caso de divergência entre herdeiros ou existência de testamento, o inventário deverá ser judicial.

Para saber qual caminho seguir e evitar erros que atrasem o processo, é recomendável conversar com um advogado especializado em Direito Imobiliário.

2. Reúna toda a documentação necessária

A regularização de um imóvel herdado exige uma série de documentos pessoais e do bem. Entre os principais, estão:

• Certidão de óbito do falecido;
• Documentos pessoais dos herdeiros (RG, CPF e comprovante de residência);
• Certidão de casamento, se houver;
• Matrícula atualizada do imóvel emitida pelo cartório de registro;
• Certidões negativas de débitos municipais e federais;
• Comprovante de pagamento do ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação).

Esses documentos garantem a validade jurídica da transferência e evitam questionamentos futuros sobre a propriedade.

3. Pague o ITCMD

O ITCMD é o imposto sobre herança cobrado pelos estados brasileiros. Cada estado possui uma alíquota diferente, que varia geralmente entre 2% e 8% do valor venal do imóvel. O pagamento desse tributo é obrigatório para que o imóvel possa ser transferido legalmente.

O cálculo é feito com base no valor venal do bem (aquele utilizado pela prefeitura para o IPTU). A emissão da guia e o pagamento do ITCMD devem ocorrer antes da conclusão do inventário.

4. Realize a partilha de bens

Com o imposto pago e os documentos em ordem, é hora de definir a partilha dos bens entre os herdeiros. Essa etapa pode ser feita em conjunto com o inventário e deve respeitar a vontade do falecido (se houver testamento) e a lei civil vigente.

Após a partilha, o cartório emite o formal de partilha (no caso judicial) ou a escritura pública de inventário (no caso extrajudicial). Esse documento será utilizado para registrar o imóvel no nome dos herdeiros.

5. Faça o registro no Cartório de Registro de Imóveis

Com o formal de partilha em mãos, o passo final é registrar o imóvel no cartório competente. Somente após esse registro o imóvel passa oficialmente a pertencer ao herdeiro. Sem esse procedimento, a transferência não é reconhecida pela lei.

Esse registro é o que garante que o imóvel herdado possa ser vendido, financiado ou transmitido futuramente sem complicações jurídicas. Se tiver dúvidas nessa etapa, entre em contato com um advogado especializado para garantir que tudo seja feito corretamente.

O que acontece se o imóvel herdado não for regularizado

Ignorar a regularização de um imóvel herdado pode gerar diversos problemas, como bloqueios judiciais, dificuldades de venda e até disputas entre familiares. Além disso, o imóvel pode continuar gerando tributos em nome do falecido, o que causa transtornos e multas.

Em casos mais graves, a ausência de regularização pode impedir a transmissão da propriedade para os próximos herdeiros. Por isso, é importante agir o quanto antes e resolver pendências enquanto todos os documentos ainda estão acessíveis.

Quanto tempo leva para regularizar um imóvel herdado

O prazo para regularizar um imóvel herdado varia conforme a complexidade do inventário e o tipo de procedimento escolhido. Em média, o processo extrajudicial pode levar de 30 a 90 dias, enquanto o judicial pode se estender por vários meses ou até anos, especialmente se houver conflitos entre os herdeiros.

Contar com orientação jurídica desde o início ajuda a agilizar o processo e evitar erros que poderiam gerar atrasos.

Custos para regularizar um imóvel herdado

Os custos envolvem taxas cartorárias, honorários advocatícios, pagamento do ITCMD e emissão de certidões. Embora pareça um investimento alto, essa regularização é essencial para garantir segurança jurídica e evitar problemas futuros. Muitos herdeiros acabam gastando mais ao deixar o processo para depois.

Posso vender um imóvel herdado antes da regularização?

Não. O imóvel só pode ser vendido após o registro em nome do herdeiro. Enquanto o bem estiver em nome do falecido, qualquer contrato de compra e venda é inválido e não tem efeito legal.

Existe prazo para regularizar um imóvel herdado?

Sim. O prazo para abrir o inventário é de 60 dias após o falecimento, conforme o Código de Processo Civil. Após esse prazo, o Estado pode cobrar multa sobre o ITCMD, além de juros e correção monetária.

Conclusão

Regularizar um imóvel herdado em 2025 é um passo essencial para garantir segurança jurídica e tranquilidade familiar. Seguir o passo a passo, reunir os documentos certos e contar com a orientação de um advogado especializado são atitudes que evitam dores de cabeça e protegem seu patrimônio. Quanto antes o processo for iniciado, mais simples e econômico ele tende a ser.

Perguntas frequentes sobre regularização de imóvel herdado

É possível fazer inventário sem advogado?

Não. A presença de um advogado é obrigatória em qualquer tipo de inventário, seja judicial ou extrajudicial, conforme determina a legislação brasileira.

Posso fazer inventário mesmo com dívidas deixadas pelo falecido?

Sim. O inventário pode ser feito normalmente, e as dívidas serão abatidas do patrimônio deixado. O que sobrar será dividido entre os herdeiros.

Todos os herdeiros precisam concordar para fazer o inventário em cartório?

Sim. O inventário extrajudicial só é permitido quando há consenso entre os herdeiros, todos são maiores de idade e não existe testamento.

O imóvel precisa estar quitado para ser regularizado?

Depende. Se o imóvel estiver financiado, é preciso consultar o contrato com o banco. Algumas instituições exigem a quitação antes da transferência.

O que fazer se um herdeiro se recusar a participar da regularização?

Nesse caso, será necessário iniciar um inventário judicial para que o juiz decida sobre a partilha dos bens. Um advogado imobiliário pode orientar sobre os próximos passos.

Publicado em: 22/10/2025